相続不動産価格 調べ方ガイド

こんにちは。行政書士・社会福祉士の野澤です。
相続財産に不動産が含まれる場合、相続不動産の価格がいくらかを知る必要が出てきます。
しかし、「相続不動産の価格の調べ方がわからない」とお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
実際、不動産価格の評価方法は一律ではなく、ケースによって用いられる指標が異なるため複雑です。
そこで今回は、相続土地の価格を正確に評価するための基礎知識と、査定方法について解説します。

評価方法について

不動産価格の評価方法は大きく分けて以下のつ４があります。

①公示価格
②実勢価格（時価）
③路線価
④固定資産税評価額

それぞれ詳しく見ていきます。

公示価格とは

公示価格は、国土交通省が発表している土地の価格です。
毎年1月1日時点における標準地（基準地）の1㎡あたりの価格を判定します。
毎年定められた場所の価格が公表されるので、地価の変動が分かりやすく、土地の売買や資産評価の目安として活用されています。
公示価格は、国土交通省の公式サイトで確認することができます。

実勢価格とは

実勢価格は、土地が実際に売買される際の価格です。
この価格は周辺の実際の売買価格を基に、公示価格や都道府県地価調査価格を参考にして決定されます。
また、土地の形状や周辺環境、将来性なども考慮されます。
実勢価格は、売り手と買い手の交渉によって変動しやすく、一般的には地価公示価格の110～120％程度が目安とされています。

路線価とは

路線価は、毎年1月1日時点の価格を基に、7月1日に発表される価格です。
税務署（国税庁）が不動産鑑定士や専門家の意見を基に決定し、地価公示価格の約80％程度が目安です。
路線価は相続税や贈与税の計算に使用され、土地が面している道路ごとに設定されています。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、固定資産税の算出基準となる価格です。
市町村（東京23区では東京都）が決定し、公表します。
土地の固定資産税評価額は、所有権移転登記申請手続きの際の登録免許税の額を計算する際にも使用され、地価公示価格の70％程度が目安です。

評価額の調べ方

公示価格の調べ方

公示価格は、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で調べることができます。
地図上で都道府県名や市町村名を選択し、検索条件を入力すると詳細な地価情報が表示されます。

実勢価格の調べ方

実勢価格は変動するため、具体的な数値を求めるのは難しいです。
いくつかの不動産会社に査定を依頼するのがスムーズな方法です。
また、国土交通省が提供する不動産取引価格情報を確認するのも良いでしょう。
実際に行われた不動産取引の価格が記録されており、市場の実態を反映しています。

路線価の調べ方

路線価は国税庁のホームページで確認できます。
ただし、細かい補正計算のルールを十分に理解していないと正確な計算は困難です。
相続税申告の際には税理士に相談することをお勧めします。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に付いている「課税明細書」で確認できます。
また、役所で取得できる「固定資産税評価証明書」でも確認可能です。

遺産分割と不動産算定方法のルール

法律上、不動産の評価方法を明確に定めた条文はありません。
このため、相続人間で意見の食い違いが起こりやすくなります。
不動産を相続しない相続人は、評価額が高い方が自身が相続するほかの財産が増えて有利ですが、
逆に不動産を相続する相続人は評価額が低い方が有利だからです。

一般的には、「固定資産税評価額」を基準に不動産価格を算定するケースが多いです。
固定資産税評価額をそのまま不動産の価格とすると、実勢価格よりも安くなりますが、他の相続人が納得すれば問題ありません。
公正証書遺言を作成する際の公証役場手数料も、固定資産税評価額を基準に算出されます。

ただし、他相続財産の状況や相続人の関係性によっては、異なる評価方法が適切な場合もありますので、慎重に検討する必要があります。

まとめ

不動産評価に関しては、複数の算定方法があることに加え、遺産分割時の算定方法に明確なルールが無いため、相続人同士で意見が食い違うことがあります。
不動産の評価は相続財産の価格に大きく影響するため、その評価方法についても、被相続人が生前にある程度対策を講じておくことが重要です。
相続人それぞれが納得できる妥協点を見つけ、相続人全員にとって良い解決策を見つけるために、早めに対策を講じておきましょう。

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