こんにちは。行政書士・社会福祉士の野澤です。
高齢化の進行とともに認知症患者は年々増加しています。2025年には65歳以上の5.4人に1人が認知症患者になると予想されています。
認知症になると、家のリフォームや介護用品・サービスの費用、症状が進めば施設入所など、様々な費用が掛かるため、お持ちの不動産の売却を検討される方もいらっしゃるかと思います。
しかし、認知症で意思能力がない方は、売買契約を行う事が出来ません。そのため、認知症の方が所有する不動産売買に関して、家族間でトラブルに発展するケースも増えています。
そこで今回は、認知症の方が不動産を売る際の注意点について詳しく解説します。
意思能力がなくなると不動産売買はできない
認知症により意思能力がない状態と診断されると、不動産の売買はできなくなります。これは民法で、意思能力がない場合の法的取引を無効とする規定があるためです。
軽度の認知症で意思能力が残っている場合は取引可能な場合もありますが、その判断は主治医の意見書に基づいて行われます。
委任状があれば、家族が代理人として売買手続きを行えるのでは？と考える方もいらっしゃるかと思いますが、意思能力がないと判断された場合は、委任状の効力も認められません。「この人を代理人にします」という意思を示せる状態ではないとみなされるためです。
認知症でよくある不動産売買トラブル
勝手に不動産を売却
認知症方の名義の不動産を勝手に売却してしまった場合、売買契約が無効になります。 無効になった場合は、契約書の内容次第では買主に損害賠償を支払わなければならない可能性もあります。
認知症の親に物件を買わせる
認知症の親ために、バリアフリー環境の整った住宅や、介護する家族が通いやすい場所に家を購入したり、自宅をリフォームすることを検討される方もいらっしゃるかと思います。しかしこの場合も、認知症の本人名義での契約は無効です。
よかれと思っての行為であっても、認知症であることを分かっていながら、本人の合意無く財産や金銭を利用すると、経済的虐待となる場合もあります。
認知症の親の家を売るにはどうすればいい？
成年後見制度
成年後見制度とは、認知症や知的障害・精神障害などにより判断能力をなくしてしまった本人の代わりに、契約や財産管理などお手伝いする制度です。親の代わりに法律行為を行う成年後見人が選ばれ、認知症の親の財産や法律行為の管理を行います。
家族信託（民事信託）
家族信託とは、意思能力のあるうちに、自分の財産（不動産・預貯金・有価証券等）を、信頼できる家族や相手に託す契約を結び、意思能力がなくなってから、その相手に財産を管理してもらう手法です。成年後見制度よりも、本人の財産を柔軟に活用することができます。
さいごに
認知症で「意思能力」がなくなってしまうと、不動産の売買契約をすることはできません。
たとえ家族であっても、親名義の不動産を勝手に売却したり、購入したりすることはできません。
認知症の親名義の不動産を売却したり、売買をサポートする際は、成年後見制度などを利用して、正しく手続きを進めることが大切です。
また、意思能力のあるうちから、任意後見制度や家族信託などを利用して対策しておくことも大切です。
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